浅谈重庆滨江商业

    作者：英国皇家特许测量师协会成员（RICS） 刘剑

    重庆主城被长江、嘉陵江环绕，因而出现众多利用滨江资源的建筑与商业，我本人也在十余年前主导参并完成了重庆南岸滨江路的餐饮项目“南滨路第一大道餐饮街”，回首总结以前的工作，感慨万千，因而更加愿意将打造滨江商业的一些观点与大家分享。

    首先需要特别表明自己的一个观点：滨江的商业价值有限，开发商业无需大费周章。原因有以下几个方面：

    1、滨江物业无论是住宅还是酒店，写字间都会是沿江一字排开的，这对于商业需要的大量人流的汇聚是个难点，而作为“半边街”的滨江商业毗邻的是江河，缺乏人流的有效互动。有利的是车流的易见易达，最佳的资源是隔岸美丽的江景与怡人的江面。这样的商业资源几乎唯一的答案——就是餐饮娱乐的商业形态。餐饮商业形态并非不可只是价值不大。

      2、滨江餐饮的租金收益较为恒定，独栋餐饮物业面积均在2000平方米左右，这样的餐厅的承租能力是有限的，每天5块钱/平方米，几乎是承租的最高上限。随着时间的推移这样的餐厅也较难将租金提升至，每天10块钱/平方米。因为他们自己的营业收益较为恒定。午餐10%—20%的上座率，晚餐最好的状态就是全部坐满。翻台在这样的餐厅里面是不现实的。来宾多是来此商务/聚会/消磨时间，绝对不会在1小时内完成用餐。这样的座位使用率，使得餐厅不会在十年前每天营业额10万元，经过十年后营业额升至每天20万元的。经营者自己的收益无法倍增，租金倍增只能是一句空话。

      3、滨江资源众多的城市，滨江餐饮势必会出现层出不穷的态势，老旧的物业势必会被新的物业及形态所替代，本身餐饮商业形态也是“喜新厌旧”的，即便是最优秀的餐厅也是会面临这个挑战，对于吃的内容而言不可能是一成不变的，食客们会是用脚来投票。因而滨江餐饮形态在资源多的城市极易被替代。

      4、从规划布局方面考虑，如果是独栋商业的建筑形态，沿用上述的收益评估体系，肯定是不合格的，如果建筑形态是多层或者高层的底商，那么居住在烟熏火燎的餐厅上面的住宅品质一定不会太高。另外餐饮的路面停车，泔水/生鲜的进出，用餐人群噪音等势必会影响滨江豪宅的楼盘品质。

      5、重庆受山地的影响，大部分的滨江用地与纵深其他地块都存在较大高差，滨江用地与其他地块联为一体使用，较难实现。因而将滨江商业作为一个城市级别的大型项目，甚至是商圈来考虑，显然是缺乏逻辑的。

    鉴于以上的观点，个人认为开发滨江的商业地产项目在重庆这个城市应该审慎为之。滥用滨江资源用于开发商业地产实非明智之举。

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