凯德置地

      凯德置地的商业堪称商业地产界最为稳健的传奇，无论是来福士、还是凯德MALL，我们很难找到明显的亮眼之处，但是分析其任何一家运营多年的商业项目财务报表，就会带给人非同一般的感受，那就是持续增长，稳健的持续增长。

      运营方面，凯德也是商业数字化的先头部队，拥有健全的系统与智能化也为其管理输出提供了强大的管理支持，较完备的资管闭环也为业主后续的退出提供了优质的资金平台。

      集团整体资产组合中70%-80%为投资型物业。凯德集团未来将继续寻找合适的收购机会扩大资产组合，同时通过第三方管理合同拓展网络。

无论房地产市场处于调整还是扩张期，凯德都踩着自己的节奏在买地、开业、收购和出售。这或许得益于其地产金融的轻资产发展模式，以及由此模式发展出来的专业化运作能力，各司其职，最大化项目运营价值。

      为了满足不同类型投资人的偏好，凯德将投资物业按发展阶段分为培育期和成熟期，培育期的物业具有比开发物业更高的风险，相应资本升值的潜在回报空间也更大，更适合私募投资人的要求。

      而成熟期的物业收益率在7-10%之间，具有稳定的分红能力，适合保守的 REITs 投资人。

      在此基础上，凯德进一步将私募基金和REITs按投资物业类型分为商办物业基金、零售物业基金、出租型公寓基金、城市综合体基金、工业物业基金等；同时，按区域经济特性细分为日本基金、中国基金、印度基金、马来西亚基金等。

      在操作过程中，凯德投资开发新项目，或收购现有项目，打包装入境外成立的私募基金或信托基金，通常自己持有该基金一半左右的股权，另一半股权由海外机构投资者（如养老基金、保险基金等）持有，待基金包中的项目经营趋于成熟，实现资产增值后，再在适当的时机下出售套现，然后寻找新的投资机会。

      这就要求其旗下物业必须达到一定的回报率，也就更加考验商业的专业化运作能力，而在这方面，其商业管理模式，融合了商业房地产投资、开发、购物中心经营、资产管理及基金管理等多种职能，让凯德能在整条零售房地产价值链中运用专业技术为利益相关者实现增值。